En el marco de una operación sobre bienes de una sociedad —por ejemplo, la venta de un inmueble— puede surgir la duda de si es obligatorio acreditar que dicho activo no es esencial para el desarrollo de la actividad de la empresa.
¿Es obligatorio declarar si el activo vendido es esencial?
Este aspecto tiene implicaciones tanto para la validez del acto jurídico como para su inscripción en el Registro Mercantil o de la Propiedad.
Qué dice la normativa y el criterio registral
Según la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP), no existe ninguna obligación legal de que el administrador manifieste expresamente en escritura que el activo vendido no es esencial, ni tampoco es necesario aportar certificado alguno para acreditarlo.
No obstante, hacer esa manifestación expresa en la escritura mejora la posición jurídica de la contraparte (comprador u otra parte interesada), ya que refuerza la diligencia exigible y disminuye el riesgo de responsabilidad por culpa grave.
¿Qué ocurre si no se hace esta manifestación?
La ausencia de la manifestación no impide, por sí misma, que la operación pueda ser inscrita en el registro correspondiente.
Sin embargo, el registrador sí puede valorar de forma autónoma si el bien vendido tiene carácter esencial, en función de:
-
La naturaleza del activo y su relación con el objeto social de la empresa.
-
Los datos del propio título (escritura) y los asientos registrales existentes.
-
La presunción legal de que un bien afecto a la actividad principal de la empresa puede ser considerado esencial si resulta notoriamente imprescindible para su desarrollo.
Por ejemplo, si una sociedad cuya única actividad es la gestión de un local alquilado vende ese mismo inmueble, el registrador podría considerar que sí es un activo esencial y exigir el acuerdo de la junta general para su enajenación (según lo dispuesto en el artículo 160.f) de la Ley de Sociedades de Capital).
La posición de la Dirección General (RSL DGSJFP)
La Resolución de la Dirección General de 6 de noviembre de 2024 (BOE 22 de noviembre de 2024), en línea con otras resoluciones como la del 29 de julio de 2024 (BOE 10 de octubre de 2024), reitera que no es exigible acreditar ni manifestar que el activo no es esencial para inscribir una compraventa de un bien social.
Esto refuerza el criterio de que lo importante es la interpretación del registrador en función de los elementos objetivos disponibles, sin que se imponga un deber formal al administrador más allá de lo dispuesto por ley.
Recomendación profesional
Aunque no sea obligatorio, desde Alfyr Asesores recomendamos incluir una manifestación expresa sobre el carácter no esencial del activo en la escritura pública. Es una forma sencilla y eficaz de:
-
Evitar retrasos o dudas durante la inscripción.
-
Proteger a la parte compradora.
-
Demostrar diligencia por parte del administrador.
Además, si existe alguna duda sobre si un activo puede considerarse esencial, lo más prudente es consultar previamente con un asesor para valorar si es necesario un acuerdo de la Junta General y cómo documentarlo correctamente.