La propiedad puede cambiar de titular sin que el préstamo cambie automáticamente de deudor
Donar una vivienda que todavía tiene una hipoteca es posible, pero transmitir el inmueble no significa que el banco acepte automáticamente al donatario como nuevo deudor.
Para sustituir al titular del préstamo y liberar al anterior deudor es necesario el consentimiento de la entidad financiera. Sin esa aceptación, quien contrató originalmente el préstamo puede seguir respondiendo frente al banco aunque la vivienda ya pertenezca a otra persona.
¿Qué ocurre si el donatario asume la deuda?
La operación cambia fiscalmente cuando quien recibe el inmueble asume de forma fehaciente la obligación de pagar la deuda hipotecaria.
La Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones permite deducir esa deuda del valor del bien cuando está garantizada con un derecho real sobre el propio inmueble y el adquirente asume su pago.
Además, la operación puede dividirse fiscalmente en dos partes:
- La parte equivalente a la deuda asumida tiene carácter oneroso y puede tributar por Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO).
- El valor del inmueble que exceda de esa deuda constituye la verdadera donación y tributa por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
El donante también debe revisar su IRPF
Para quien entrega el inmueble, la operación puede generar una ganancia patrimonial en el IRPF por la diferencia entre los valores fiscalmente aplicables de adquisición y transmisión. Las donaciones de inmuebles constituyen, con carácter general, una alteración patrimonial para el transmitente.
Si se trata de un inmueble urbano, también deberá analizarse la posible incidencia de la plusvalía municipal.
La tributación final dependerá del valor del inmueble, la deuda pendiente, el parentesco y la comunidad autónoma aplicable.
En Afianza | Alfyr analizamos previamente este tipo de operaciones para evitar que una donación aparentemente sencilla genere consecuencias fiscales o financieras inesperadas.